İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası ve Şartları
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin kiraya verilen konuta veya iş yerine kendi ya da alt / üst soyunun ihtiyacı nedenine dayandırılan bir çeşit tahliye davasıdır. Zaman zaman gereksinim nedeniyle tahliye davası olarak da anılmaktadır. İhtiyaç nedeniyle tahliye Türk Borçlar Kanunumuzun 350 ve 351. Maddelerinde düzenlenmiştir.
Taşınmazın bu şekilde tahliyesinde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası şartlarının oluşması gerekmektedir. Uygulamada ise genellikle altsoyun ihtiyacı nedeniyle tahliye, üst soyun ihtiyacı nedeniyle tahliye ve yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye sebeplerine dayandırılmaktadır.
Diğer tahliye davaları karşılaştırıldığında, ihtiyacın kapsamı, geçerliliği ile alt ve üstsoyun tespiti gibi durumlar göz önüne alındığında kısmen de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası farklı hukuki işlem ve prosedürlere tabi olan bir tahliye davası türüdür. Bu nedenle öncelikle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası şartları üzerinde kısaca durmakta fayda vardır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası şartları genellikle Türk Borçlar Kanununun 350 ve 351. Maddeleri dikkate alınarak belirlenmiştir. Bunun haricinde yerel mahkemeler ile yüksek yargı organlarının bu konudaki içtihatları göz önüne alınarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarının şartlarını aşağıdaki gibi sıralamak mümkündür.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davalarında İhtiyacın Kapsamı ve Niteliği
Tahliye davalarının ihtiyaç nedenine dayandırılması için ihtiyacın kapsam ve niteliğinin tam olarak belirlenmesi gerekir. Borçlar kanunumuzun 350. Maddesinde de belirtildiği gibi öncelikle konuta veya iş yerine bir gereksinim yani ihtiyaç durumunun söz konusu olması gerekir. Ancak bu ihtiyacın da belirli özelliklere sahip olması gerekir.
Genellikle tahliye davalarında yerel mahkemeler, bölge adliye mahkemeleri ve Yargıtay ilgili hukuk dairelerinin bu konuda benimsemiş oldukları “ihtiyaç” aşağıdaki kriterlere sahip olmalıdır.
İhtiyaç Zorunlu Olmalıdır
Türk Borçlar Kanununun 350. Maddesinde belirtilen ihtiyacın zorunlu olması ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarının temel şartıdır. Zorunluluk arz etmeyen ihtiyaçlara dayandırılarak açılacak olan tahliye davalarının davacı, yani kiraya veren lehine neticelenmesi oldukça zordur. Yargı organları daha çok aşağıdaki durumları zorunlu ihtiyaç kapsamında değerlendirmektedir.
- Kiraya verenin evlilik birlikteliğinin sona ermesine bağlı doğan konut ihtiyacı
- Kiraya verenin kiralayan ile aynı şehirde kirada oturması
- Tayin, atama veya nakil gibi sebeplerle kiraya verenin adres değişikliği
- Kiraya verenin sağlık sorunları
- Kiraya verenin alt soylarının eğitim ve öğrenim nedenleri
- Kiraya verenin sahip olduğu veya kiracı olduğu mevcut konut veya iş yerinin kiraya verenin ihtiyacını karşılamaması
İhtiyacın Süreklilik Göstermesi
Yukarıda belirtmiş olduğumuz ihtiyaçlar ile benzer şekilde ortaya konulacak olan diğer ihtiyaçların süreklilik arz etmesi gerekmektedir. Geçici veya henüz doğmamış olan bir duruma bağlı olarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılması veya davacı lehine sonuçlanması mümkün değildir.
İhtiyaç Samimi Olmalıdır
İhtiyacın kesin ve inandırıcı deliller ile kanıtlanması gerekmektedir. Açılacak olan tahliye davasında ihtiyacın niteliği ve zorunluluğunun kanıtlanmasında ispat yükü yine kiraya veren yani davacıya aittir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Yargıtay Kararı
“Davacılar, dava konusu taşınmaza 1/2 oranında paydaş olduklarını, dava konusu taşınmazın ticari niteliği bulunması sebebiyle taşınmazı kendi ticari faaliyetlerinde kullanmak ve işletmek ihtiyacında olduklarından davalı şirkete 27/08/2014 tarihli ihtarname keşide edildiğini ve ihtarnamenin 01/09/2014 tarihinde tebliğ edildiğini, taşınmazın bulunduğu bölgede üniversitelerin bulunması nedeniyle öğrenci yurdu, otel ve konaklama tesisleri vb işletmelere büyük ihtiyaç ve talep bulunduğunu, bu alanda yatırım yapmak ve ticari faaliyette bulunmak istediklerini, ihtiyacının zorunlu ve samimi olduğunu belirterek kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemişlerdir.
Davalı, davacıların ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olmadığını beyanla davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davacının, konaklama hizmetlerinde hangi işi yapacağının net olarak belirtilmemesi, kira tespiti ve tahliyeye ilişkin her iki ihtarnamenin aynı gün birlikte gönderilmesi ve davacının yargılama aşamasında kiralanan yer ile ilgili satış ilanı vermesi hususları dikkate alındığında her ne kadar davacı taraf internetteki satış ilanının kendisinin yapmadığını beyan etmiş ise de 3-4 aylık zaman diliminde herhangi bir suç duyurusunda bulunmaması nedeniyle davacının beyanlarına şüphe ile yaklaşıldığı ve itibar edilmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
6098 Sayılı TBK’nun 350/1. maddesi uyarınca ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak davalarda dava hakkı kural olarak kiraya verene aittir. Ancak kiraya veren durumunda olmayan malikin de bu davaları açabileceği içtihaden kabul edilmiştir.
Kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceği TBK’nun 350. maddesinde sınırlı olarak sayılmıştır. Sözü edilen madde hükmüne göre kiraya veren veya kiraya veren durumunda olmayan malik ancak kendisinin, eşinin alt soyu ve üst soyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut (veya işyeri) ihtiyacı için dava açabilir.
Taraflar arasında, 04/02/2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Yargılama sırasında, davalı vekili tarafından, davacıların taşınmazı internet sitesinden ilan vererek satışa sunduğu bildirilerek internet ilanları ibraz edilmiştir.
Davacılar, satış ilanlarının kendilerini tarafından verilmediğini beyan etmiş olup davacıların suç duyurusunda bulunmamaları nedeniyle Mahkemece davacıların beyanına itibar edilmemiş ise de söz konusu satış ilanları hakkında suç duyurusunda bulunmamaları davacılar aleyhine değerlendirilemez.
Bu durumda mahkemece dava konusu taşınmazın davacılar tarafından satışa çıkarılıp çıkarılmadığı, ilanın davacılar tarafından verilip verilmediği veya bu konuda bir emlak yetkilisine verilmiş yetki olup olmadığı araştırılıp, tarafların tüm delilleri toplandıktan sonra sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken gerekli araştırma yapılmadan eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. [1]
(Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 07.11/2017 tarih, 2017/6064 esas ve 2017/15363 sayılı kararı)
Alt / Üst Soy İhtiyacı Olmalıdır
Bu konuda son olarak belirtmek istediğimiz özellik ise ihtiyacın, kiraya verenin kendisinin alt soyunun veya üst soyunun bir ihtiyacı olmasıdır. Borçlar Kanununun 350. Maddesinde belirtilen alt soy, çocuklar ve torunlardan oluşmaktadır. Üst soy ise anne, baba ile onların anne babası yani dede ile büyükannedir. Bunlar haricindeki bir gereksinim veya ihtiyacın, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına konu edilmesi mümkün değildir.
Yeni Malik Nedeniyle Tahliye Davası
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kiraya veren tarafından açılabileceği gibi; Türk Borçlar Kanununun 351. Maddesine göre yeni malik tarafından da açılması mümkündür.
Uygulamada ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarının daha çok yeni malikin gereksinimi nedeniyle açıldığı görülmektedir. Özellikle dava öncesinde aranın ihtarname şatı ile dava süresi bakımından diğer ihtiyaç nedeniyle tahliye davasından farklı yönleri bulunmaktadır. Bu nedenle yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası üzerinde ayrıca durmakta fayda görüyoruz.
Yeni Malikin Konut veya İş Yerine Olan İhtiyacı
Türk Borçlar Kanununun 350. Maddesinde düzenlenmiş olan ihtiyaç kavramı ile 351. Maddesinde belirtilen ihtiyacın nitelikleri ve şartları aynıdır. Yine yeni malik ihtiyacı nedeniyle açılacak olan davalarda;
- İhtiyacın samimi olması
- İhtiyacın veya gereksinimin yeni malikin kendisi, alt soyu, üst soyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilere yönelik olması
- İhtiyacın süreklilik arz ediyor olması
- İleride detaylandıracağımız ihtarname şartının yerine getirilmiş olması gerekmektedir.
Yeni Malik İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasında İhtarname Şartı
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının yeni malikin ihtiyacına dayandırılabilmesi için öncelikle kiralayana bu konuda gerekli ihtarnamenin usulünce tebliğ edilmesi gerekir.
Burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus taşınmazı edinme tarihidir. Yeni malikin edinme tarihinden itibaren 1 aylık süre içerisinde bu konuda ihtarname göndermesi zorunludur. (TBK, md. 351) Bu ihtarname şartının ve diğer ihtiyaç nedeniyle tahliye davası şartlarının oluşmaması halinde mahkeme tarafından davanın reddedilmesi kuvvetle muhtemeldir.
Yeni Malik İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasında İhtarname Süresinin Kaçırılması
Yukarıda belirtmiş olduğumuz edinme tarihinden itibaren geçerli olan 1 aylık süre çoğu zaman yeni malik tarafından dikkate alınmaması nedeniyle ihtarname gönderilmeden bu süre dolmaktadır.
Bu durumda yeni malikin yine edinme tarihinden itibaren 6 aylık süre içerisinde kira sözleşmesini sona erdirmesi mümkündür. Bu sürelerin kaçırılması tahliye davalarının ciddi şekilde uzamasına sebebiyet verdiğinden önemle üzerinde durulması gereken konulardandır.
Yeniden Kiraya Verme Yasağı
Özellikle son yıllarda ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının sık sık kötüye kullanıldığı görülmüştür. Bu nedenle kanunun koyucu kiralayanın da hakkını koruma altına almak için Borçlar Kanunumuzun 355. Maddesi ile “yeniden kiraya verme yasağı” düzenlemesine yer vermiştir.
Yazımızın başında da belirttiğimiz gibi gereksinim nedeniyle tahliye davalarında söz konusu gereksinimin ve ihtiyacın, kiraya verenin alt ya da üst soyları veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı olması gerekir.
Tahliyenin bu şekilde gerçekleşmesi halinde kiraya veren üç (3) yıl boyunca daha önce taşınmazı tahliye eden kiracı haricinde aşka birisine söz konusu taşınmazı kiralayamamaktadır. Bu durum yeni malik ihtiyacı nedeniyle tahliye durumlarında da geçerlidir.
Yeniden Kiraya Verme Yasağına Aykırılık Nedeniyle Tazminat Davası
Yukarıda da belirtmiş olduğumuz yeniden kiraya verme yasağının kiraya veren veya yeni malik tarafından ihlal edilmesi durumunda Borçlar Kanunun 355/3 maddesi uyarınca ilgili bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
İhtiyat Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?
Diğer tahliye nedenlerine bağlı olarak açılan tahliye davalarında olduğu ihtiyaç nedeniyle tahliye davası da Sulh Hukuk Mahkemesinde görülmektedir. Bu konuda yetkili mahkeme ise taşınmasın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.
SIK SORULAN SORULAR
[1] (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 07.11/2017 tarih, 2017/6064 esas ve 2017/15363 sayılı kararı)