Kamulaştırmasız El Atma Davası: Bedel, Süreç ve Güncel Kararlar (2026)

 

Kamulaştırmasız El Atma Nedir?

Anayasa'nın 46. maddesi, devlete ve kamu tüzel kişilerine kamu yararının gerektirdiği hallerde özel mülkiyetteki taşınmazlara el koyma yetkisi tanımakta; ancak bu yetkinin kullanılmasını kamulaştırma usulüne ve gerçek karşılığın peşin ödenmesi şartına bağlamaktadır. Kamulaştırmasız el atma, idarenin bu anayasal güvencelere uymaksızın kamulaştırma kararı almadan, bedel ödemeden veya usulü tamamlamadan, özel mülkiyetteki bir taşınmaza kalıcı biçimde el koyması ya da mülkiyet hakkını fiilen kullanılamaz hale getirmesi olarak tanımlanmaktadır.

Kamulaştırmasız el atma kavramı temelini Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu'nun 16.05.1956 tarihli ve 1/6 sayılı kararı oluşturmaktadır. Bu kararda; taşınmazına usulsüz olarak el konulan malikin, ya el atmanın önlenmesini talep edebileceği, ya da bu fiili duruma rıza göstererek taşınmazının bedelinin tahsilini dava edebileceği hükme bağlanmıştır. Söz konusu içtihat, günümüze değin istikrarlı biçimde uygulanmakta olup kamulaştırmasız el atma davalarının hukuki zeminini teşkil etmektedir.

Sonraki süreçte kavram, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'na eklenen Geçici 6. madde ve Ek 1. madde ile kısmen pozitif hukuk çerçevesine kavuşturulmuştur. Bununla birlikte, uygulamanın esaslı sonuçları büyük ölçüde Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi içtihatlarıyla şekillenmektedir. Nitekim Anayasa Mahkemesi, bu alandaki yasal düzenlemeleri birden fazla kez Anayasa'ya aykırı bularak iptal etmiştir.

Fiili El Atma ve Hukuki El Atma Ayrımı

Kamulaştırmasız el atma, müdahalenin niteliğine göre iki alt kategoride incelenmektedir. Bu ayrım; görevli mahkemenin belirlenmesi, dava stratejisinin kurgulanması ve talep edilebilecek hukuki yolların kapsamı bakımından doğrudan belirleyicidir.

Fiili El Atma

İdarenin, özel mülkiyetteki taşınmaza fiziksel olarak ve kalıcı biçimde müdahale etmesi halinde fiili el atma söz konusu olmaktadır. Yol inşası, altyapı tesisi, bina yapımı, enerji nakil hattı veya boru hattı döşenmesi bu kategorinin başlıca örnekleridir. Müdahalenin kamulaştırmasız el atma niteliği taşıyabilmesi için sürekli ve kalıcı olması şartı aranmaktadır; geçici nitelikteki çalışmalar bu kapsamda değerlendirilmemektedir.

Hukuki El Atma (İmar Kısıtlılığı)

Hukuki el atma kavramı, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 15.12.2010 tarihli ve E.2010/5-662, K.2010/651 sayılı kararıyla hukuk literatürümüze girmiştir. Bu kararda; idarenin, imar planında kamu hizmetine ayrılan taşınmazı uzun yıllar kamulaştırmaması ve imar programına almaması suretiyle gösterdiği pasif davranışın, mülkiyet hakkının özüne dokunan bir kamulaştırmasız el atma teşkil ettiği kabul edilmiştir. Burada fiziksel bir müdahale bulunmamakta ancak malikin taşınmazı üzerindeki tasarruf yetkisi imar kısıtlaması nedeniyle fiilen kullanılamaz hale gelmektedir.

2942 sayılı Kanun'un Ek 1. maddesinin birinci fıkrasına göre; uygulama imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl içinde imar programlarının yapılmaması, taşınmazın kamulaştırılmaması veya kısıtlılığı kaldıracak şekilde plan değişikliğine gidilmemesi halinde malikin dava hakkı doğmaktadır.

Dolaylı El Atma

Doktrinde ayrıca dolaylı el atma kavramına da yer verilmektedir. Dolaylı el atmada idare, dava konusu taşınmaza doğrudan müdahalede bulunmamakta ancak komşu veya yakın bir taşınmaz üzerindeki kamusal faaliyetleri (endüstriyel tesis, hafriyat çalışması, altyapı inşaatı vb.) nedeniyle malikin taşınmazının ekonomik değerini düşürmekte veya kullanımını fiilen engellemektedir. Bu tür dolaylı müdahalelerde malik, genel hükümler çerçevesinde zararının tazminini talep edebilir.

Geçici El Atma

Geçici el atma, idarenin taşınmazı kısa süreliğine ve kamulaştırma işlemi olmaksızın kullanmasıdır. Afet hallerinde barınma veya lojistik amaçlı kullanım bu kategorinin başlıca örneklerindendir. Geçici müdahale kalıcılık unsurunu taşımadığından kamulaştırmasız el atma kapsamında değerlendirilmemekte; ancak bu süreçte oluşan somut zararlar haksız fiil hükümlerine dayanılarak ayrıca talep edilebilmektedir.

Fiili ve Hukuki El Atma Karşılaştırma Tablosu

 

Kamulaştırmasız El Atmanın Koşulları

Her kamusal müdahale, kamulaştırmasız el atma niteliği taşımamaktadır. Yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca aşağıdaki koşulların bir arada gerçekleşmesi aranmaktadır:

•       Taşınmazın özel mülkiyete konu olması ve tapu kaydının bulunması.

•       Müdahaleyi gerçekleştiren idarenin kamulaştırma yetkisine sahip bir kamu tüzel kişisi olması. (Belediye, DSİ, Karayolları Genel Müdürlüğü, TEİAŞ vb.)

•       Müdahalenin kamu yararı amacıyla yapılmış olması.

•       El atmanın geçici değil kalıcı ve sürekli nitelik taşıması.

•       Usulüne uygun bir kamulaştırma işleminin bulunmaması veya tamamlanmamış olması.

 

 

Taşınmazına El Atılan Malikin Başvurabileceği Hukuki Yollar

Kamulaştırmasız el atma olgusunun varlığı halinde malik, aşağıdaki dava türlerinden birini veya birkaçını birlikte ya da terditli olarak ileri sürebilir. Her bir dava türünün koşulları, zamanaşımı ve ispat yükümlülüğü farklılık arz etmektedir.

El Atmanın Önlenmesi Davası (Müdahalenin Men'i)

TMK m. 683/2 uyarınca malik, taşınmazına yönelik haksız müdahalenin durdurulmasını ve taşınmazın kendisine iadesini talep edebilir. Bu dava, mülkiyet hakkına dayandığından herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir; el atma fiili devam ettiği müddetçe açılabilir. Bununla birlikte, taşınmaz üzerine kalıcı bir kamu tesisi (okul binası, köprü, hastane vb) inşa edilmiş ve eski hale getirmenin fiilen mümkün olmadığı ya da orantısız maliyete yol açacağı hallerde, malikin bedel davasına yönelmesi daha isabetli bir hukuki tercih olarak değerlendirilmektedir.

Bedel Davası (Taşınmaz Bedelinin Tahsili)

Malik, taşınmazın mülkiyetinin idareye devredilmesine rıza göstererek karşılığında taşınmazın dava tarihindeki gerçek değerinin ödenmesini talep eder. Davanın kabulü halinde mahkemece hem bedelin ödenmesine hem de taşınmazın idare adına tesciline hükmedilir. Bedel, bilirkişi kurulu marifetiyle 2942 sayılı Kanun'un 11. maddesinde öngörülen kıstaslar çerçevesinde tespit edilir. Ayni bir hak olan mülkiyet hakkına dayandığından bu dava zamanaşımına tabi değildir. Nitekim Anayasa Mahkemesi; 2942 sayılı Kanun'un 38. maddesinde yer alan 20 yıllık hak düşürücü süreyi, mülkiyet hakkıyla bağdaşmadığı gerekçesiyle daha önce iptal etmiştir.

Ecrimisil Davası (Haksız İşgal Tazminatı)

İdarenin taşınmazı hukuka aykırı olarak fiilen kullandığı dönem için malik, mahrum kaldığı kullanım bedelini ecrimisil davası ile talep edebilir. Ecrimisil hesaplamasında, benzer taşınmazların kira gelirleri esas alınmakta ve takip eden yıllar için ÜFE artış oranıyla kademeli hesaplama yapılmaktadır. Ecrimisil talebi, doğrudan mülkiyet hakkına değil haksız fiil esaslarına dayandığından 5 yıllık zamanaşımına tabidir; dava tarihinden geriye dönük en fazla beş yıllık dönem için talep edilebilir. (Yargıtay 5. HD istikrarlı uygulaması bu yöndedir)

 

Manevi Tazminat Davası

Kamulaştırmasız el atma, bireyin yalnızca malvarlığını değil, kişilik haklarını da zedeleyebilir. TBK m. 58 uyarınca; mülkiyet hakkının hukuka aykırı biçimde ihlal edilmesi nedeniyle malikin yaşadığı psikolojik sıkıntı, sosyal itibar kaybı ve yaşam kalitesindeki düşüş, manevi tazminat talebine konu edilebilir. Manevi tazminata hükmedilebilmesi için hukuka aykırı fiilin varlığı, manevi zararın oluştuğu, fiil ile zarar arasında nedensellik bağı bulunduğu ve idarenin kusurlu olduğu koşullarının bir arada gerçekleşmesi aranmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2013/4-74, K.2013/125 sayılı kararında kamulaştırmasız el atma nedeniyle manevi tazminat talebini kabul etmiş ve malikin yaşadığı psikolojik sıkıntının tazminat miktarının belirlenmesinde etkili olduğuna hükmetmiştir.

Munzam Zarar Davası

TBK m. 122 uyarınca alacaklı, uğradığı zararın yasal faizi aşan kısmını munzam zarar olarak talep edebilir. Kamulaştırmasız el atma davalarında; hükmedilen bedelin gecikmeli ödenmesi nedeniyle malikin maruz kaldığı ek kayıplar (kira gelir kaybı, yatırım fırsatının kaçırılması, enflasyon farkı vb.) munzam zarar kapsamında değerlendirilebilir. Ancak Yargıtay, munzam zarar talebinin salt genel ekonomik olumsuzluklara (enflasyon gibi) dayandırılmasını yeterli görmemekte; zararın davacıya özgü somut delillerle kanıtlanmasını şart koşmaktadır.

Tazminat Davası

İdarenin el atma eylemi sırasında taşınmazda veya üzerindeki yapı, ağaç ya da mahsullerde somut bir zarar meydana gelmişse, malik bu zararın tazminini TBK m. 49 vd hükümleri çerçevesinde ayrıca talep edebilir. Zamanaşımı; zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrenme tarihinden itibaren 2 yıl, her halde fiilin gerçekleştiğinden itibaren 10 yıldır. (TBK m. 72)

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Fiili el atma davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi'dir; yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu husus yerleşik içtihatla sabittir.

Hukuki el atma davalarında ise görevli yargı kolu konusu tartışmalı bir seyir izlemiştir. 7421 sayılı Kanun'un 3. maddesiyle 2942 sayılı Kanun'un Ek 1. maddesine eklenen üçüncü cümle, bu davaların adli yargıda görüleceğini düzenlemiştir. Ancak Anayasa Mahkemesi, 16.01.2025 tarihli ve E.2024/135, K.2025/20 sayılı kararıyla bu cümleyi Anayasa'nın 13., 35. ve 46. maddelerine aykırı bularak iptal etmiştir. Karar, 30.04.2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanmış olup iptal hükmü yayımdan itibaren dokuz ay sonra yürürlüğe girecektir.

Güncel Gelişmeler Bakımından: AYM'nin Ek Madde 1 İptal Kararı (E.2024/135)

Anayasa Mahkemesi'nin 16.01.2025 tarihli kararı, kamulaştırmasız el atma hukukunda son yılların en önemli gelişmesidir. İptal edilen düzenleme, hukuki el atma kapsamında maliklerin mülkiyet hakkından kaynaklanan bedel taleplerini adli yargıda ileri sürmelerini öngörüyordu.

Anayasa Mahkemesi, iptal gerekçesinde özellikle şu hususlara vurgu yapmıştır:

•       İtiraz konusu kural, kamulaştırma sürecine ilişkin olağan hukukî süreci tersine çevirerek dava açma külfetini taşınmazına el atılan malike yüklemektedir.

•       Bedel ödenmeden tapu kaydının idare adına tesciline imkan tanınması, Anayasa'nın 46. maddesindeki peşin ödeme güvencesiyle bağdaşmamaktadır.

•       Kural, kamulaştırmasız el atma uygulamasını olağanlaştırarak idareyi Anayasa'nın öngördüğü kamulaştırma yükümlülüğünden fiilen kurtarmaktadır.

 

Karar, hukuki el atmayı kamulaştırmaya alternatif bir araç olarak kabul eden yaklaşımın Anayasa'nın sözüyle bağdaşmadığını açıkça ortaya koymaktadır.

Taşınmaz Bedelinin Hesaplanması

Bedelin tespitinde en belirleyici kıstas, taşınmazın arsa mı yoksa arazi (tarla) mı olduğudur. Arsalar bakımından emsal satış karşılaştırması yöntemi; araziler bakımından ise net gelir yöntemi (kapitalizasyon) uygulanmaktadır. Bilirkişi kurulu, 2942 sayılı Kanun'un 11. maddesinde sayılan ölçütler çerçevesinde değerleme yapmaktadır.

Taşınmazın yalnızca bir kısmına el atılması halinde (kısmi kamulaştırmasız el atma), kalan kısımda meydana gelen değer kaybı da hesaplanarak el atılan bölümün bedeline eklenir. Ayrıca el atma nedeniyle taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç veya diğer muhdesatta oluşan zararlar da değerlemeye dahil edilmektedir.

Faiz Uygulaması

Kamulaştırmasız el atma davalarında hükmedilen bedele, dava tarihinden kararın kesinleşmesine kadar yasal faiz uygulanmaktadır. Kararın kesinleşmesinden ödeme tarihine kadar ise kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz işlemektedir. Bu iki aşamalı faiz rejimi, icra takibinin doğru kurgulanması bakımından dikkatle ele alınmalıdır.

Dava Açma Süreleri ve Zamanaşımı

Bedel davası ve el atmanın önlenmesi davası: Mülkiyet hakkına dayanan bu davalar zamanaşımına tabi değildir. El atma fiili devam ettiği müddetçe her zaman açılabilir.

Ecrimisil davası: Dava tarihinden geriye dönük en fazla 5 yıllık dönem için talep edilebilir.

Tazminat davası: Zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrenmeden itibaren 2 yıl; her halde fiilin gerçekleşmesinden itibaren 10 yıl. (TBK m. 72)

Hukuki el atma (5 yıllık imar süresi): Ek 1. madde kapsamında, uygulama imar planının yürürlüğe girmesinden itibaren 5 yıllık sürenin dolması beklenmeksizin açılan dava reddedilir. 5 yılın dolmasıyla birlikte malikin dava hakkı doğmaktadır.

 

Anayasa Mahkemesi'ne ve AİHM'e Bireysel Başvuru

Kamulaştırmasız el atma, Anayasa'nın 35. maddesiyle ve AİHS'e Ek 1 No'lu Protokol'ün 1. maddesiyle güvence altına alınan mülkiyet hakkının açık bir ihlalini teşkil etmektedir. Olağan kanun yollarının tüketilmesinin ardından iki ek başvuru yolu mevcuttur.

Anayasa Mahkemesi'ne Bireysel Başvuru

Nihai kararın tebliğinden itibaren 30 gün içinde Anayasa Mahkemesi'ne mülkiyet hakkının ihlali iddiasıyla bireysel başvuruda bulunulabilir. AYM, son yıllarda pek çok bireysel başvuruda kamulaştırmasız el atma uyuşmazlıklarında etkin tazminat sağlanmamasının mülkiyet hakkını ihlal ettiğini tespit etmiş ve manevi tazminata da hükmetmiştir.

Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi'ne Başvuru

İç hukuk yollarının tüketilmesinin ardından, nihai kararın kesinleşmesinden itibaren 4 ay içinde AİHM'e başvurulabilir. AİHM, özellikle hukuki el atma konusundaki kararlarıyla Türkiye'nin mülkiyet hakkını ihlal ettiğine çok sayıda kez hükmetmiştir. Mahkeme, idarenin kamulaştırma işlemi yapmaksızın mülkiyet hakkını süresiz olarak kısıtlamasını sistematik bir sorun olarak nitelendirmektedir.

Temel Emsal İçtihatlar

•       YİBGK 16.05.1956, E.1956/1, K.1956/6: Kamulaştırmasız el atma davalarının temelini oluşturan içtihadı birleştirme kararı; malikin seçimlik hakkını tesis etmiştir.

•       YİBGK 11.02.1959, E.1958/17, K.1959/15: Kamulaştırmasız el atmanın haksız fiil niteliğinde olduğunu ve hem maddi hem manevi tazminata konu edilebileceğini ortaya koymaktadır.

•       YHGK 15.12.2010, E.2010/5-662, K.2010/651: Hukuki el atma kavramını ilk kez kabul eden ve idarenin pasif davranışını kamulaştırmasız el atma olarak nitelendirdiğini ortaya koymaktadır.

•       YHGK 07.10.2021, E.2017/5-3114, K.2021/1190: Hukuki el atma kaynaklı bedel davasının adli yargıda görüleceğini ortaya koymaktadır.

•       YHGK 31.01.2024, E.2022/5-56, K.2024/36: Uzun yıllar imar programına alınmayan taşınmazda kamulaştırmasız el atma olgusunun gerçekleştiğini teyit eden güncel emsal karardır.

•       YHGK E.2013/4-74, K.2013/125: Kamulaştırmasız el atma nedeniyle manevi tazminat talebini kabul eden emsal karardır.

•       AYM 16.01.2025, E.2024/135, K.2025/20: Ek 1. maddenin üçüncü cümlesini iptal eden norm denetimi kararı; hukuki el atma davalarında yargı yolu tartışmasını yeniden açmıştır.

•       AYM 20.12.2018, E.2016/181, K.2018/111: Hukuki el atmada uzlaşma önşartını ve dava külfetini malike yükleyen düzenlemeyi iptal eden karardır.

Sıkça Sorulan Sorular

Tapusu olmayan bir taşınmaz için kamulaştırmasız el atma davası açılabilir mi?

Kural olarak kamulaştırmasız el atma davaları, tapuya kayıtlı taşınmazlar bakımından açılabilir. Tapu kaydı bulunmayan taşınmazlar ile devletin hüküm ve tasarrufu altındaki alanlar (orman, mera, kıyı şeridi vb.) için bu hukuki yol işletilememektedir. Tapusuz taşınmazlarda öncelikle tescil yada Tapu Sicilinin Yanlış Tutulmasından Dolayı Devletin Tazminat Sorumluluğu davası açılması gerekmektedir.

Arazinin yalnızca bir kısmına el atılması halinde hangi talepler ileri sürülebilir?

Kısmi el atma halinde, yalnızca el atılan bölümün bedeli talep edilir. Bununla birlikte, el atma nedeniyle kalan kısımda da değer kaybı meydana gelmişse, bu kaybın bilirkişi incelemesiyle tespiti suretiyle bedele eklenmesi talep edilebilir. Kalan kısmın değer kaybı, somut olgulara göre bilirkişi kurulunca ayrıca değerlendirilmektedir.

Kamulaştırma başlatılmış ancak bedel ödenmeden taşınmaza girilmişse bu kamulaştırmasız el atma sayılır mı?

Evet. Kamulaştırma Kanunu, bedelin peşin ödenmesini ya da mahkeme kararına istinaden bankaya bloke edilmesini, taşınmaza el atmanın ön koşulu olarak düzenlemektedir. Kamulaştırma süreci başlatılmış olsa dahi, bedel ödenmeden veya süreç tamamlanmadan taşınmaza fiilen el atılması kamulaştırmasız el atma kapsamında değerlendirilmektedir.

Fiili el atmada ve hukuki el atmada hangi mahkeme görevlidir?

Fiili el atma davalarında görevli mahkeme kesin olarak Asliye Hukuk Mahkemesi'dir. Hukuki el atma davalarında ise görevli yargı koluna ilişkin tartışma sürmektedir. AYM'nin E.2024/135 kararıyla adli yargı görevini öngören yasal düzenleme iptal edilmiş olup, iptal hükmünün yürürlüğe girmesinin ardından bu davaların idari yargıda görüleceği öngörülmektedir. 

Mirasçılar kamulaştırmasız el atma davası açabilir mi?

Evet. Bedel davası ve el atmanın önlenmesi davası, taşınmaz malikinin vefatı halinde mirasçıları tarafından da açılabilir. Bunun için veraset ilamının mahkemeye ibrazı gerekmektedir. Paylı mülkiyette her paydaş, kendi payı oranında bedel talep edebilir.

El atma uzun süre sonra öğrenilirse hak kaybı yaşanır mı?

Ecrimisil talebinde dava tarihinden geriye dönük yalnızca 5 yıllık dönem talep edilebilir; daha eski dönemler zamanaşımına uğramaktadır.

İmar uygulamasında kesilen DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) kamulaştırmasız el atma sayılır mı?

Hayır. İmar Kanunu'nun 18. maddesi uyarınca uygulanan Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi, yasal bir idari işlem niteliğinde olduğundan kamulaştırmasız el atma kapsamında değerlendirilmemektedir. DOP kapsamında kamuya bedelsiz olarak terk edilen alanlar için malik, kamulaştırmasız el atma davası açma hakkına sahip değildir. Ancak DOP kesintisinin yasal oranı aşması halinde, aşan kısım için kamulaştırmasız el atma iddiası gündeme gelebilir.

Hukuki el atmada uzlaşma başvurusu dava şartı mıdır?

Hayır. Anayasa Mahkemesi'nin E.2016/181, K.2018/111 sayılı kararıyla hukuki el atma davalarında uzlaşma önşartı kaldırılmıştır. Malik, idareye önceden başvuruda bulunmaksızın doğrudan dava açabilir. Ancak Geçici 6. madde kapsamındaki (09.10.1956-04.11.1983 dönemi) uyuşmazlıklarda uzlaşma prosedürünün işletilmesi halen dava şartıdır.