Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Nasıl Yapılır?

Hızlı Özet Kira bedelini ödemekle yükümlü olan kiracının bu borcunu zamanında ve usulüne uygun biçimde ifa etmemesi, uygulamada en sık karşılaşılan kira uyuşmazlıklarının başında gelmektedir. Kiraya veren, bu durumda mahkemeden alınmış bir ilama ihtiyaç duymaksızın, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 269 ve devamı maddelerinde düzenlenen özel takip yoluna başvurarak hem ödenmeyen kira alacağının tahsilini hem de taşınmazın tahliyesini aynı anda talep edebilir. İşbu yazımızda; tahliye talepli ilamsız icra takibinin şartları, ödeme emrinin içeriği, kiracıya tanınan itiraz ve ödeme süreleri, itirazın kaldırılması ve tahliye yargılaması ile tahliye kararının icrası, güncel Yargıtay içtihatları çerçevesinde ele alınacaktır.

1. İlamsız İcra Yolu ile Tahliye Nedir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299 ve devamı maddelerinde düzenlenen kira sözleşmesi, her iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir: Kiraya veren, kiralananın kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı; kiracı ise bunun karşılığında kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlenir. Kira bedelinin ödenmesi, kiracının sözleşmeden doğan asli edim yükümlülüğüdür ve bu yükümlülüğün ihlali, kiracının kiralanan taşınmazdan tahliyesi sonucunu doğurabilir.

Kiraya verenin temerrüde düşen kiracı karşısında iki temel seçeneği bulunmaktadır. İlk seçenek, TBK m. 315 ve ilgili hükümler uyarınca genel hükümlere göre sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmak ve elde edilen ilamı icraya koymaktır. İkinci ve uygulamada çok daha hızlı sonuç veren seçenek ise İİK m. 269 ve devamı maddelerinde düzenlenen, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiralananın ilamsız icra yolu ile tahliyesidir.

İlamsız icra takibi kural olarak yalnızca para ve teminat alacakları için mümkündür. Kanun koyucu bu kuralın istisnası olarak, kiralanan taşınmazların tahliyesini iki halde ilamsız icra yoluyla mümkün kılmıştır: kira bedelinin ödenmemesi ve kira süresinin sona ermesi. Bu yazımızın konusu, ilk hal olan temerrüt nedeniyle tahliye talepli ilamsız icra takibidir.

Bu yolun kiraya veren açısından en önemli avantajı, takibe başlamadan önce herhangi bir mahkeme ilamına ya da kiracıya gönderilmiş ayrı bir ihtarnameye gerek bulunmamasıdır. Kiraya veren doğrudan icra dairesine başvurur; icra dairesince düzenlenip kiracıya tebliğ edilen tahliye ihtarlı ödeme emri, TBK m. 315'te aranan yazılı ihtarın yerine geçer. Böylece kiraya veren, ödenmeyen kira alacağının tahsili ile taşınmazın tahliyesini tek bir takip içinde ve genel hükümlere göre açılacak davaya kıyasla çok daha kısa sürede elde etme imkânına kavuşur.

2. Takibin Şartları

Tahliye talepli ilamsız icra takibine başvurulabilmesi için belirli koşulların bir arada bulunması gerekir.

Geçerli bir kira ilişkisinin varlığı: Taraflar arasında TBK anlamında geçerli ve takip tarihinde halen mevcut bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Kira sözleşmesi niteliği taşımayan sözleşmelere dayanılarak bu yola başvurulamaz. Önemle belirtmek gerekir ki kira sözleşmesi herhangi bir şekil şartına tabi değildir; yazılı veya sözlü olarak kurulabilir. Dolayısıyla elinde yazılı sözleşme bulunmayan kiraya veren dahi bu takip yolunu kullanabilir; ancak kiracının sözleşmeye itiraz etmesi halinde izlenecek yol, aşağıda açıklanacağı üzere sözleşmenin niteliğine göre değişir.

Kiralananın taşınmaz olması: İİK m. 269 ve devamı hükümleri yalnızca taşınmaz kiraları bakımından uygulanır. Adi kiralar, konut ve çatılı işyeri kiraları ile ürün kiraları bu kapsamdadır.

Kira bedelinin para olarak kararlaştırılması ve muaccel olması: Takip konusu alacağın vadesi gelmiş bir kira bedeli olması gerekir. Tarafların sözleşmede ödeme günü belirlediği hallerde borç belirli vadeye bağlanmış sayılır ve kira bedelinin vadesinde ödenmemesiyle temerrüt kendiliğinden gerçekleşir; ayrıca bir ihtar gönderilmesi şart değildir. Temerrüdün oluşması için borcun tamamının ödenmemesi de aranmaz; kısmi ödeme eksikliği dahi temerrüt sonucunu doğurur. Nitekim Yargıtay, kira bedelinin banka havalesi ile ödenmesinin kararlaştırıldığı hallerde havale masrafının kesilerek eksik ödeme yapılmasını dahi tahliye sebebi saymıştır.

Sözleşmede ödeme günü belirlenmemişse, TBK m. 314 uyarınca kira bedeli her ayın sonunda ödenir. Sözleşmede yalnızca kira bedelinin her ay peşin ödeneceği yazılmışsa, yerleşik içtihatlara göre ödeme en geç ayın üçüncü günü akşamına kadar yapılmalıdır. Sözleşmenin genel ve özel şartlarında çelişen tarihler varsa özel şartlardaki tarih esas alınır; banka hesabına yapılan ödemelerde ise ödeme anı, bedelin alacaklının hesabına yatırıldığı tarihtir.

3. Takip Süreci: Takip Talebi ve Ödeme Emri

3.1. Takibin Tarafları

Takibin tarafları, kira sözleşmesinde kiraya veren ve kiracı sıfatıyla yer alan kişilerdir. Kiraya verenin taşınmazın maliki olması şart değildir; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'na göre başkasına ait taşınmazın kiraya verilmesi mümkün ve buna ilişkin sözleşme geçerli olduğundan, takip ve dava ehliyeti kiraya veren sıfatından doğar.

Sözleşmede birden fazla kiraya veren veya kiracı bulunması halinde dikkat edilmesi gereken nokta, tahliye talebinin bölünemez nitelikte olmasıdır. Bu nedenle taraflar arasında zorunlu takip arkadaşlığı bulunur: Takip, kiraya verenlerin tamamı tarafından birlikte başlatılmalı ve kiracıların tamamına yöneltilmelidir. Bu kural kamu düzenindendir; eksik taraf teşkili ile yürütülen takipte icra mahkemesi, itiraz edilmese dahi tahliye talebini reddetmelidir. Kiraya verenin veya kiracının takip sırasında vefat etmesi halinde de takip, mirasçıların tamamı tarafından ya da tamamına karşı yürütülmelidir.

Kira sözleşmesinde kefil bulunuyorsa kefil, sorumlu olduğu süre ve miktarla sınırlı olmak üzere takibe borçlu sıfatıyla dahil edilebilir; ancak kefilin taşınmazdan tahliyesi istenemez ve kefile gönderilen ödeme emrinde tahliye ihtarı yer almamalıdır. 

3.2. Takip Talebi

Süreç, kiraya verenin icra dairesine takip talebini sunmasıyla başlar; icra dairesinin kendiliğinden takip açma yetkisi yoktur. Takip talebinde İİK m. 58'de sayılan zorunlu unsurların eksiksiz yer alması gerekir ve eksiklikler icra dairesince re'sen gözetilir. Talepte takip yolunun tahliye istemli olarak açıkça belirtilmesi büyük önem taşır; zira icra dairesi ödeme emrini takip talebine uygun düzenlemek zorundadır ve takip talebinde tahliye istemi bulunmuyorsa, ödeme emrine tahliye ihtarı eklenmiş olsa bile bu ödeme emri tahliye bakımından hukuki sonuç doğurmaz. Aynı şekilde takibe dayanak kira sözleşmesinin tarihi ile tahliyesi istenen taşınmazın açık adresinin talepte gösterilmesi, hem kiracının savunma imkanı hem de tahliye kararının infaz edilebilirliği bakımından gereklidir.

3.3. Ödeme Emri ve İçerdiği İhtarlar

İcra dairesi, takip talebi üzerine uygulamada "Örnek 13" olarak bilinen tahliye ihtarlı ödeme emrini düzenleyerek kiracıya tebliğ eder. Bu ödeme emrinde üç temel ihtar yer alır ve bunların eksiksiz ve doğru gösterilmesi takibin akıbetini doğrudan belirler:

İtiraz süresi (7 gün): Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itirazlarını icra dairesine sunabilir. Süresinde itiraz edilmezse takip kesinleşir.

Ödeme süresi (30 gün): Genel haciz yolundan farklı olarak kanun koyucu bu takipte ayrıca bir ödeme süresi öngörmüştür. Bu süre, konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz gündür ve ödeme emrinin tebliğini izleyen günden işlemeye başlar. Kiracı bu süre içinde takip konusu borcun tamamını öderse hem haciz hem de tahliye riskini ortadan kaldırır.

Tahliye ihtarı: Süresinde itiraz edilmez ve ödeme süresi içinde borç ödenmezse, alacaklının icra dairesinden haciz, icra mahkemesinden ise taşınmazın tahliyesini isteyebileceği ihtar edilir.

Bu noktada uygulama açısından kritik bir hususa dikkat çekmeyi faydalı görmekteyiz: Ödeme ve itiraz sürelerinin ödeme emrinde hiç gösterilmemesi veya yanlış gösterilmesi halinde, yasal koşulları taşımayan ödeme emri hukuki sonuç doğurmaz ve buna dayanılarak tahliye kararı verilemez. Bu kural kamu düzenine ilişkin olup mahkemece kendiliğinden gözetilir. Yargıtay, sürelerin matbu ödeme emrinin yalnızca dipnot kısmında yer almasını dahi yeterli görmemiş; sürelerin ödeme emri metninde açıkça yazılması gerektiğine hükmetmiştir.

Örnek ile basitleştirmek gerekirse, Ankara'da konut olarak kiraya verilen bir taşınmazın kiracısı, Mart ve Nisan aylarına ait kira bedellerini ödememiştir. Kiraya veren, herhangi bir ihtarname göndermeksizin doğrudan icra dairesine başvurarak tahliye istemli ilamsız icra takibi başlatmıştır. Kiracıya tebliğ edilen ödeme emrinde yedi günlük itiraz ve otuz günlük ödeme süresi gösterilmiştir. Kiracı itiraz etmemiş ve otuz günlük süre içinde ödeme de yapmamıştır. Bu durumda kiraya veren, ödeme süresinin dolmasından itibaren altı ay içinde icra mahkemesine başvurarak taşınmazın tahliyesine karar verilmesini talep edebilecektir.

 

4. Kiracının Ödeme Emri Karşısındaki Hukuki Durumu

Ödeme emrini tebliğ alan kiracının tutumu, sürecin seyrini belirler. Bu aşamada üç temel ihtimal söz konusudur.

4.1. Kiracının Süresinde Ödeme Yapması

Kiracı, ödeme süresi içinde takip konusu borcun tamamını icra dairesine veya alacaklının bildirdiği hesaba öderse temerrüdün sonuçları ortadan kalkar; alacaklı artık icra mahkemesinden tahliye talep edemez. Buna karşılık ödeme süresi geçtikten sonra yapılan ödeme, alacaklı tarafından kabul edilmiş olsa dahi tahliye talebine engel oluşturmaz; zira temerrüt olgusu gerçekleşmiştir. Birden fazla borçlu bulunan takiplerde, borçlulardan birinin süresinde yaptığı tam ödeme diğer borçluları da borçtan kurtarmakla beraber tahliye talebinin önüne geçer.

Ödeme emrinin tebliğinden önce borcu ödemiş olan kiracının dahi bu durumu yedi günlük itiraz süresi içinde icra dairesine itiraz yoluyla bildirmesi gerekir. Tebliğden önce yapılan ödemeler itiraz yoluyla ileri sürülmezse; takip kesinleşir. Bu yöndeki savunmaları ise itiraz edilmemesi nedeniyle yargılama aşamasında dinlenilmemesi gerekir.

4.2. Kiracının İtiraz Etmemesi ve Ödeme Yapmaması

Kiracı yedi gün içinde itiraz etmez ve ödeme süresi içinde borcu ödemezse takip kesinleşir ve temerrüt nedeniyle tahliyenin koşulları oluşur. Bu halde alacaklı, icra dairesinden haciz işlemlerinin başlatılmasını isteyebileceği gibi ödeme süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden taşınmazın tahliyesine karar verilmesini talep edebilir. Uygulamada sıklıkla araştırılan husus: takip kesinleşmiş olsa dahi tahliye, icra dairesinden değil mutlaka icra mahkemesinden istenir; kanun koyucu, tahliye gibi ağır sonuç doğuran bir talep hakkında mahkemece yargılama yapılmasını isabetli olarak zorunlu kılmıştır.

4.3. Kira Sözleşmesine İtiraz

Kiracının itirazının içeriği, kiraya verenin önündeki yol haritasını belirleyen en kritik unsurdur. Kiracı, kira sözleşmesinin varlığına veya yazılı sözleşmedeki imzasına itiraz edecekse bunu açık ve kesin biçimde yapmak zorundadır; aksi halde İİK m. 269/2 uyarınca kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır.

Sözlü veya adi yazılı kira sözleşmesine itiraz: Takip sözlü ya da adi yazılı bir kira sözleşmesine dayanıyorsa ve kiracı sözleşmenin varlığına veya imzasına açık ve kesin biçimde itiraz etmişse, alacaklı icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyemez. İcra mahkemesinde istisna halleri hariç olmak üzere tanık ve yemin deliline başvurulamadığı gibi, adi yazılı sözleşmedeki imza üzerinde tahliye amaçlı imza incelemesi de yaptırılamaz. Bu halde alacaklının, kira alacağının tahsili ve tahliye için genel hükümlere göre sulh hukuk mahkemesinde dava açması gerekir.

Noter onaylı veya noterde düzenlenen kira sözleşmesine itiraz: Takibin dayanağı noterlikçe düzenlenmiş ya da imzası onaylanmış bir kira sözleşmesi ise kiracının sözleşmeye itirazı takibi kilitlemez. Alacaklı, İİK m. 269/b uyarınca icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi talep edebilir. Bu durumda kiracı, sözleşmeye ve şartlarına ilişkin itirazlarını ancak aynı kuvvet ve nitelikteki belgelerle ispatlayabilir; ispat edemezse itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar verilir.

4.4. Kira Sözleşmesi Dışındaki İtirazlar

Kiracı, sözleşmeye değil de borcun kendisine örneğin borcun ödendiğine, takas edildiğine veya zamanaşımına uğradığına itiraz ediyorsa takip yine durmalıdır; ancak alacaklı bu kez sözleşmenin niteliğine bakılmaksızın icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir. Kiracı bu tür itirazlarını İİK m. 269/c'de sayılan nitelikte yazılı belgelerle ispatlamak zorundadır; itirazını belgeyle ispatlayamayan ve ödeme süresi içinde ödeme de yapmayan kiracı hakkında itirazın kaldırılması ile tahliyeye hükmedilir. Borca yalnızca kısmen itiraz eden kiracının ise itiraz etmediği kısmı ödeme süresi içinde ödemesi gerekir; aksi halde kabul edilen kısım yönünden temerrüt gerçekleşir ve tahliye gündeme gelir.

5. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Yargılaması

Kiracının itirazı üzerine duran takibin sürdürülebilmesi ve tahliye sonucunun elde edilebilmesi için alacaklı, icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi birlikte talep etmelidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun da vurguladığı üzere alacaklı, itirazın kaldırılmasını istemeden yalnızca tahliye talep etmekle yetinemez; her iki istemin birlikte ileri sürülmesi zorunludur.

Altı aylık hak düşürücü süre: İİK m. 269/3 uyarınca bu başvuru; kiracı itiraz etmişse itiraz dilekçesinin alacaklıya tebliğinden, itiraz edilmemişse ödeme süresinin dolmasından itibaren altı ay içinde yapılmalıdır. 

Görevli ve yetkili mahkeme: Görevli mahkeme, takibin yapıldığı icra dairesinin bağlı bulunduğu icra mahkemesidir ve bu yetki kesin nitelikte olup kamu düzenindendir. Ayrıca önemle belirtmek gerekir ki kira uyuşmazlıkları 2023 yılında dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmış olmakla birlikte, İİK'da düzenlenen tahliye talepli ilamsız icra takipleri bu kuralın istisnasıdır; itirazın kaldırılması ve tahliye talebinden önce arabuluculuğa başvurulması gerekmez.

Yargılama basit usule göre ve duruşmalı olarak yürütülür; duruşma açılmadan karar verilmesi hukuki dinlenilme hakkının ve adil yargılanma hakkının ihlali sayıldığı kanaatindeyiz. İcra mahkemesi dar yetkilidir; istisnai haller haricinde tanık ve yemin deliline başvuramaz ve maddi hukuk bakımından kapsamlı bir inceleme yapamaz. Mahkeme öncelikle ödeme emrinin usulüne uygunluğunu, sürelerin doğru gösterilip gösterilmediğini ve taraf teşkilini re'sen denetler; bu koşullarda eksiklik varsa işin esasına girmeden talebi reddeder.

Yargılama sonucunda talep esasa ilişkin nedenlerle kabul edilirse kiracı / reddedilirse alacaklı aleyhine, talep edilmiş olması koşuluyla, itiraza konu kira miktarının yüzde yirmisinden az olmamak üzere tazminata hükmedilir. Mahkemenin tahliyeye ilişkin hükmünde taşınmazın adresinin açıkça gösterilmesi gerekir. 

Ayrıca alacaklının itirazın kaldırılması yerine sulh hukuk mahkemesinde genel hükümlere göre dava açması her zaman mümkündür; bu davada dahi kiracıya tebliğ edilmiş olan tahliye ihtarlı ödeme emri, TBK m. 315'teki yazılı ihtar yerine geçmektedir.

6. Kiracının Başvurabileceği Hukuki Yollar

İcra mahkemesinin dar yetkili olması ve ispat araçlarının sınırlılığı karşısında, gerçekte borçlu olmadığını düşünen kiracıya kanun iki temel imkan tanımıştır.

6.1. Menfi Tespit Davası

Kiracı, takip konusu borçtan sorumlu olmadığının tespiti için genel mahkemelerde menfi tespit davası açabilir. Ancak bu davanın açılmış olması, icra takibini veya icra mahkemesindeki tahliye yargılamasını kendiliğinden durdurmaz; takipten sonra açılan menfi tespit davasında kiracı, takibin durdurulması yönünde ihtiyati tedbir de alamaz. Kiracı yalnızca, icra dairesine yatırdığı paranın alacaklıya ödenmemesi yönünde, alacak miktarının en az yüzde on beşi oranında teminat karşılığında, ihtiyati tedbir kararı alabilir. 

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, ödeme süresi içinde icra dairesine yatırılan paranın ihtiyati tedbir nedeniyle alacaklıya aktarılamamasını süresinde yapılmış bir ödeme saymamış ve bu halde dahi tahliye kararı verilebileceğine hükmetmiştir. Menfi tespit davasının kiracı lehine kesinleşmesi halinde ise takip derhal durur.

6.2. İstirdat Davası

Kiracı, gerçekte borçlu olmadığı bir parayı cebri icra tehdidi altında ödemek zorunda kalmışsa, ödeme tarihinden itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içinde istirdat davası açarak ödediği bedelin faiziyle birlikte iadesini isteyebilir. İcra mahkemesi kararları maddi anlamda kesin hüküm oluşturmadığından kiracı bu davada, takip sırasında ileri sürdüğü itirazlarla bağlı olmaksızın iddialarını her türlü delille ispatlayabilir. Davanın kabulü ve kararın kesinleşmesi hâlinde kiracı, İİK m. 40 uyarınca icranın iadesini talep edebilir.

7. Tahliye Kararının İcrası

İcra mahkemesinin tahliye kararının infazı için kararın kesinleşmesi beklenmez; ancak kararın tefhim veya tebliğinden itibaren on gün geçmesi gerekir. Bu süre içinde kiracı taşınmazı kendiliğinden boşaltmaz ve icranın geri bırakılması (tehir-i icra) kararı da almazsa, taşınmaz icra dairesi marifetiyle zorla tahliye edilebilir.

7.1. Taşınmazda Üçüncü Kişinin Bulunması

Tahliye sırasında taşınmazda kiracı dışında bir kişiyle karşılaşılması uygulamada sık rastlanan bir durumdur. İİK m. 276 uyarınca, taşınmazda bulunan üçüncü kişi takibin başlamasından önceki bir tarihe dayanan resmi bir belge ile işgalde haklı olduğunu gösteremezse derhal tahliye edilir. Üçüncü kişi resmi belge ibraz edememekle birlikte takip öncesine dayanan bir iddia ileri sürerse, icra memuru mahallinde inceleme yaparak, örneğin komşuların beyanlarına başvurarak, bu iddiayı değerlendirir; beyanı ciddi ve makul bulursa tahliyeyi erteleyerek durumu üç gün içinde icra mahkemesine bildirir. İcra mahkemesi tarafları duruşmalı olarak dinler; üçüncü kişinin iddiasını haksız bulursa tahliyeye hükmeder, kesin bir kanaate varamazsa taraflardan birine genel mahkemede dava açması için yedi günlük süre verir.

7.2. İcranın İadesi

Tahliye kararı kesinleşmeden infaz edilmiş ve karar daha sonra istinaf mahkemesince kaldırılmış veya Yargıtay tarafından bozulmuşsa İİK m. 40 hükümleri devreye girer. Bozma veya kaldırma kararının icra dairesine sunulmasıyla icra işlemleri olduğu yerde durur; ilk derece mahkemesinin bozmaya uyması ve bu kararın kesinleşmesi halinde ise ayrıca bir hükme gerek olmaksızın icranın iadesi talep edilebilir ve tahliye edilen taşınmaz kiracıya geri verilir. Ancak taşınmaz bu arada iyi niyetli üçüncü bir kişiye kiralanmışsa üçüncü kişinin hakkı korunur; bu halde taşınmazın aynen iadesi mümkün olmaz ve kiracı ancak tazminat talep edebilir.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı bir ay kira ödemezse hemen tahliye edilebilir mi?

Kiracıya tebliğ edilen ödeme emri ile konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz günlük yasal ödeme süresi tanınır. Kiracı bu süre içinde takip konusu borcun tamamını öderse tahliye edilemez. Tahliye, ancak bu sürenin ödeme yapılmadan geçirilmesi ve icra mahkemesince tahliyeye kararı vermesi halinde mümkündür.

Yazılı kira sözleşmem yok; yine de tahliye talepli icra takibi başlatabilir miyim?

Evet. Kira sözleşmesi sözlü olarak da kurulabildiğinden, yazılı sözleşmesi bulunmayan kiraya veren de bu takip yolunu kullanabilir. Ancak kiracı sözlü sözleşmenin varlığına açık ve kesin biçimde itiraz ederse icra mahkemesinden tahliye istenemez; uyuşmazlığın genel hükümlere göre sulh hukuk mahkemesinde çözülmesi gerekir.

Ödeme emrine itiraz etmek tahliyeyi engeller mi?

İtiraz takibi durdurur; ancak tek başına tahliyeyi engellemez. Yapılacak yargılama kapsamında eksik ödemenin mevcudiyeti halinde tahliye kararı verilir.

Otuz günlük süre geçtikten sonra borcu ödesem tahliye edilir miyim?

Ödeme süresi geçtikten sonra yapılan ödeme, alacaklı tarafından kabul edilmiş olsa dahi temerrüt olgusunu ortadan kaldırmaz ve alacaklının icra mahkemesinden tahliye talep etmesine engel olmaz.

Tahliye kararının uygulanması için kararın kesinleşmesi gerekir mi?

Hayır. Tahliye kararının infazı için kesinleşme aranmaz; kararın tefhim veya tebliğinden itibaren on gün geçmesi yeterlidir. Kiracı, kanun yoluna başvurmakla birlikte tahliyeyi durdurmak istiyorsa icranın geri bırakılması (tehiri icra) sürecini işletmelidir.

Tahliye davasından önce arabulucuya başvurmak zorunlu mu?

Kira uyuşmazlıkları kural olarak dava şartı arabuluculuk kapsamında olmakla birlikte, İİK m. 269 ve devamı maddelerine dayanan tahliye talepli ilamsız icra takipleri ile buna bağlı itirazın kaldırılması ve tahliye talepleri bu kuralın istisnasıdır; arabuluculuğa başvurulması gerekmez.

Sonuç

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiralananın ilamsız icra yolu ile tahliyesi, kiraya verene mahkeme ilamı beklemeksizin hem alacağını tahsil etme hem de taşınmazını boşalttırma imkanı veren güçlü ve hızlı bir hukuki araçtır. Bununla birlikte süreç; ödeme emrinin içeriğinden taraf teşkiline, itiraz türlerinin doğurduğu farklı sonuçlardan altı aylık hak düşürücü süreye kadar sıkı şekil kurallarına bağlıdır ve yapılacak küçük bir usul hatası, takibin tümüyle sonuçsuz kalmasına yol açabilir. Aynı şekilde kiracı bakımından da yedi günlük itiraz ve otuz günlük ödeme sürelerinin doğru yönetilmesi, hak kaybının önlenmesi açısından belirleyicidir.