Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu Davaları)

Çeşitli nedenlere bağlı olarak bir malın birden fazla mülkiyet sahibi olması yani mülkiyet sahipleri arasında bir ortaklık ilişkisi bulunması söz konusu olabilmektedir. Bu ortaklık durumları genellikle “paylı mülkiyet” veya “elbirliğiyle mülkiyet” şeklindedir. Her iki durumda da ortaklığa konu tanınır veya taşınmaz malın başta kullanılması olmak üzere; Maldan yararlanılması ve bu mal hakkında tasarrufta bulunulması gibi nedenlerle ortaklar arasında uyuşmazlık meydana gelebilmektedir. Söz konusu uyuşmazlıkların ortaklar arasında çözümünün mümkün olmaması halinde mülkiyet sahiplerinin bu hukuki ilişkinin  sona erdirilmesi amacı ile açmış oldukları davalar ortaklığın giderilmesi davası veya izale-i şuyu davası olarak adlandırılmaktadır.

Ortaklığın giderilmesi davası sonrasında dava konusu paylı mülkiyet veya elbirliğiyle mülkiyete konu taşınır ya da taşınmazdaki ortaklığın; Bireysel mülkiyete geçirilmesi şeklinde ya da satış yoluyla ortaklığın giderilmesi şeklinde sonlandırılması mümkündür. Yapmış olduğumuz tanımlardan da anlaşılacağı gibi izale-i şuyu davalarının konusunu paylı mülkiyet ve elbirliğiyle mülkiyet oluşturmaktadır Öncelikle bu kavramların hukuki açıdan tanımının yapılması konunun anlaşılabilirliği açısından daha uygun olacaktır.

Paylı Mülkiyet Nedir?

Maddi olarak bölünmemiş bir malın tamamı üzerinde belirli oranlarla mali olma durumunda paylı mülkiyet söz konusudur. Genellikle istisnalar dışında paylı mülkiyette eşit oranlara sahip olunmaktadır. Paylı mülkiyet durumunda paydaşlar kendi payı oranında hak ve yükümlülüklere sahiptirler. Paydaşların bu hakları devredilebilir veya rehnedilebilir. Ayrıca payı oranında alacaklılar tarafından haczedilmesi mümkündür.

Elbirliğiyle Mülkiyet Nedir?

Elbirliğiyle mülkiyet kanundan kaynaklan bir ortak mülkiyeti çeşididir. Günümüzde en bilinen özelliği ise “miras ortaklığı”dır. Diğer bir ifade ile murisin ölümünden sonra mirasçıların terekeye birlikte ortak olması durumudur.

Paylı Mülkiyet ve Elbirliğiyle Mülkiyet Farkı

Her iki durumda da bir ortaklık söz konusu olmasına karşın özellikle tasarrufta bulunulması ve mal varlığının yönetimine ilişkin konularda farklılıklar bulunmaktadır. Buna rağmen her iki durumda da ortaklığın giderilmesi davası açılması mümkündür.

• Paylı mülkiyet söz konusu olması halinde her otağın belirli oranlarda paydaşlığı söz konusudur. Ancak elbirliğiyle mülkiyette ortakların payı söz konusu değildir.
• Elbirliğiyle mülkiyette ortakların pay oranlarının belirli olmaması nedeniyle mal varlığının yönetiminde ya da tasarrufunda diğer ortaklar ile birlikte oy birliği zorunludur.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Neden Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davası yukarıda tanımını yapmış olduğumuz; Paylı mülkiyet veya elbirliğiyle mülkiyet nedeniyle doğan ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla açılmaktadır. Uygulamada en sık karşılaşılan örneği ise miras nedeniyle gerçekleşen ortaklığın giderilmesidir. Bunun dışında cebri icra ile satış sonrasında edinilmiş bir mala ait ortaklık durumlarında ortaklığın giderilmesi İzale-i Şuyu davası açılabilmektedir.

Gerek elbirliğiyle mülkiyet, gerekse paylı mülkiyet söz konusu olduğu durumlarda; Malın paylaşılması, tasarrufta bulunulması ve kullanılması gibi durumlarda ortaklar arasında anlaşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir. Bu gibi durularda bu anlaşmazlıklar taraflar arasında giderilemiyor ise ortaklığın giderilmesi yani izale-i şuyu davası açmak zorunluluğu doğabilmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Paylaşım Yöntemleri

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasında veya arabuluculuk ile anlaşma sağlanamaması halinde iki farklı alternatif bulunmaktadır. Bunlardan ilki “aynen taksim” diğeri ise “satış yoluyla taksim”dir. Her iki durumda da ortaklık sona ermektedir. Ancak farklı usul ve prosedürlere tabi olmaları nedeniyle bu durumları ayrı başlıklar altında incelemeyi uygun görüyoruz.

Aynen Taksim Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Bölünebilir olan mallar nedeniyle genellikle aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi sağlanabilmektedir. Aynen taksim yoluyla ortaklın giderilmesinde dava konusu matın niteliği göz önüne alınmaktadır. Bölünmesinde fayda olmayan durumlarda aynen taksim mümkün olamayabilmektedir. Ayrıca malın bölünmesi ile değer kaybı yaşanması halinde satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilmektedir. Konuyu bir örnekle açıklamak gerekirse; 30 dönüm bir arazinin 3-5 ortak arasında paylaştırılması her ortak için fayda sağlayabilecek iken 2-3 dönüm arazinin paylaştırılmasında herhangi bir fayda sağlamak mümkün olamaya bilmektedir. Bu gibi durumlarda aynen taksim yoluyla taksim yoluyla ortaklığın giderilmesinin bir anlamı bulunmamaktadır.

Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Ortaklığın giderilmesi davası sonrasında alınabilecek ikinci karar ise satış yoluyla ortaklığın giderilmesidir. Dava konusu taşınır ya da taşınmaz malların icra kanalı ile satılarak elde edilecek olan bedelin tüm paydaşlar arasında eşit veya payları oranında paylaştırılmasıdır.

Ortaklığın giderilmesi Davasında Arabuluculuk

Benzer dava türlerinde arabuluculuk zorunlu olduğu gibi izale-i şuyu davalarında da Eylül 2023 tarihi itibariyle arabuluculuk zorunluluğu getirilmiştir. Bu tarihten sonra açılacak olan ortaklığın giderilmesi davasında arabuluculuk dava şartı olarak düzenlenmiştir. Bu yasal prosedürün gerekleşmemesi halinde açılacak olan dava şekil şartı eksikliği nedeniyle reddedilmektedir. Bu nedenle dava açılmadan önce arabuluculuk müessesine başvuruda bulunulması gerekmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Görevli Mahkeme

Elbirliğiyle mülkiyet veya paylı mülkiyet durumlarında fark etmeksizin görevi mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bu konuda ortaklığa konu taşınır veya taşınmazın değeri dikkate alınmamaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yetkili Mahkeme

Bu konuda yetkili mahkeme dava konusu taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesindedir. Taşınmazların birden fazla olması halinde yetkili mahkeme her taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Usulü

İzale-i Şuyu davalarında aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi mümkün olmadığı durumlarda; Satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmektedir. Ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi halinde satış işlemlerinin gerçekleştirilmesi için dava dosyası “satış memurluğuna” tevzi edilmektedir. Satış memurluğunca usulüne uyun bir şekilde satış ilan edilir. Ayrıca miras nedeniyle açılan ortaklığın giderilmesi davalarında satış ilanı tüm davası ve davalılara ve diğer ilgililere tebliğe edilir. Yapılacak olan satış ilanı ile satış tarihi arasında en az bir aylık süre bulunması zorunludur.

İhaleye katılım için muhammen bedelin %20’si teminat olarak yatırılmaktadır. Ortaklardan herhangi birisinin pay oranı takdir edilen miktarın %20’sinden fazla olması durumunda bu ortaların teminat yatırmasına gerek bulunmamaktadır.

Birinci açık arttırmada takdir edilen kıymetin %60’ı bulunması halinde satışın gerçekleşmesi mümkündür. Ancak birinci açık arttırmada bu miktarın bulunmaması halinde on gün sonra ikinci açık arttırma yapılmaktadır. İkinci açık attırmada malın %40’ı oranında teklif verilmesi halinde satış gerçekleşmiş olacaktır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Hissedarlar Arasında Satış

Satışın sadece hissedarlar arasında yapılması mümkündür. Ancak hukuken ortaklığın hala devam ediyor olması nedeniyle satışın sadece ortaklar arasında yapılması konusunda hissedarlar arasında oybirliği gerekmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Kıymet Takdiri

Kıymet takdirinde bir çok kriter göz önüne alınarak karar verilmektedir. Öncelikle arsa değeri, arsa üzerinde bulunan diğer taşınmazların değeri ve varsa arsa üzerindeki ekili ağaçların değeri ayrı ayrı hesaplanarak kıymet takdiri yapılmaktadır. İzale-i Şuyu davalarında genellikle kıymet takdiri konusunda keşif yapılarak konusunda uzman bilirkişilerden görüş alınmaktadır.

Sık Sorulan Sorular

Ortaklığın Giderilmesi Davası Kaç Yıl Sürer?

Yukarıda da görüldüğü gibi kıymet takdiri, tapu kayıtlarının incelenmesi, bilirkişi görüşünün alınması, keşif ve satış gibi birçok aşamaya tabi dava türlerindendir. Her ne kadar mahkeme iş yoğunluğuna göre bu durum değişiklik gösterse de ülkemizde izale-i şuyu davalarının ortalama 6 ay ile 2 yıl arasında sonuçlandığını söyleyebiliriz. 

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Sonuçlanır?

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davalarında; aynen taksim yoluyla veya satış yapılarak ortaklığın giderilmesi mümkündür. Genellikle dava konusu taşınmazın aynen taksimi niteliği itibariyle mümkün olmaması halinde satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmektedir.

İzale-i Şuyu Davasında Hissemi Satmak İstemiyorum? Ne Yapmam Gerekir?

Yukarıda da belirtildiği gibi hissesini satmak istemeyen ortağın açılmış olan mahkemeye başvuruda bulunarak aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesini talep etmesi gerekmektedir.

İzale-i Şuyu Davalarında Hissedarın Alış Önceliği Var Mıdır?

Ortaklığın giderilmesi davasında hissedarların önalım hakkı bulunmamaktadır. Buna bağlı olarak izale-i Şuyu davalarında hissedarın alış önceliği bulunmamaktadır.

İzale-i Şuyu Davasında Açık Attırmaya Kimler Katılabilir?

Satışın sadece ortaklar arasında yapılması yönünde bir karar bulunmaması halinde izale-i şuyu davasında açık arttırmamaya paydaşlar ile birlikte diğer herkesin katılmasında bir engel bulunmamaktadır.