Tahliye Davası Nedir Hangi Durumlarda Açılır?
Tahliye davası kiracı ve kiraya veren arasında en sık karşılaşılan uyuşmazlıkların başında gelmektedir. Kiraya veren ve kiracı arasındaki bu hukuki ilişki bir sözleşmeye bağılı olması nedeniyle uyuşmazlığın çözümünde de Türk Borçlar Kanununda yer alan hükümler geçerlidir. Tahliye davası şartları ve tahliye davası açılabilecek durumların tümü yine Türk Borçlar Kanunu ile düzenlenmiştir.
Tahliye Davalarının Konusu
Tahliye davalarının konusunu genellikle ikamet edilen konutlar ile çatılı işyerleri oluşturmaktadır. Kanun koyucu tahliye davalarında ve tahliye şartlarında taşınmazın konut veya iş yeri olarak kullanılması yönünde herhangi bir ayrım yapmamıştır. Her iki taşınmaz türü de her zaman tahliye davalarına konu olabilecektir.
Hangi Durumlarda Tahliye Davası Açılabilir?
Tahliye davalarının açılmasında genellikle iki farklı durum söz konusudur. Bunlar kiraya verenden kaynaklanan sebepler ve kiracıdan kaynaklanan sebeplerdir.
- Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler
- Gereksinim, yeniden inşa veya imar değişiklikleri
- Yeni Malik Gereksinim Nedeniyle Tahliye
- Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler
- Sözleşmenin Sona Ermesi
- Sözleşmeye Aykırılık
Tahliye Davası Şartları Nelerdir?
Tahliye davası şartlarının oluşması ve tahliye davasının kiraya veren lehine sonuçlanması için; Kiraya verenden kaynaklanan sebepler veya kiracıdan kaynaklanan sebeplerden bir veya bir kaçının oluşması gerekmektedir. Uygulamada sık karşılaşılan tahliye nedenleri ise genel olarak aşağıdaki gibidir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
Tahliye davaları arasında sık karşılaşılan gerekçelerden ilki kiraya verenin söz konusu taşınmasa olan gereksinimi yani ihtiyacıdır. Bu ihtiyaç doğrudan kiraya verenin ihtiyacı olabileceği gibi, eşi, alt veya üst soylarının olan ihtiyaçları da olabilmektedir. Ancak bu ihtiyacın kesin ve inandırıcı deliller ile mahkeme aşamasında kanıtlanması gerekmektedir. Mahkemece tahliye kararı alınmasından sonra kiraya verenin taşınması belirtilen kişiler haricinde kullanılmayarak yeniden kiraya vermesi durumunda tazminat ödemekle yükümlü olabileceğini hatırlatmakta fayda vardır.
Yeni Malik Nedeniyle Tahliye Davası
Yeni malik nedeniyle tahliye davası da daha çok ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarına konu olmaktadır. Taşınmazı daha önceki sahibinden satın almış olan yeni malik, taşınmazı kendisi kullanmak isteyebileceği gibi yine eş veya alt / üstsoylarının da ihtiyaçları için kullanılması tahsis etmek isteyebilecektir.
Zorunlu Tadilatlar Nedeniyle Tahliye Davası
Kiraya verilen konut veya iş yerinde yapılacak olan tadilatlar da tahliye davalarına konu olabilir. Ancak yapılacak olan tadilatların zorunlu eve esaslı nitelikle olması gerekmektedir. Taşınmazdaki küçük sayılabilecek ve kullanımı engellemeyecek nitelikteki tadilatlar bu kapsamda değerlendirilmemektedir.
Tahliye Taahhütnamesinin Sona Ermesi Nedeniyle Tahliye Davası
Kira sözleşmesinin düzenlenmesi sırasında veya sonrasın kiracının taşınmazı belirli bir tarihte tahliye edeceği yönünde bir taahhütte bulunması mümkündür. Bu taahhüt kiracıya bir belirtmiş olduğu tarihte taşınması boşaltması yönünde bir borç yüklemektedir. Buna uyulmaması halinde kiraya veren tarafından doğrudan icra takibi başlatılacağı gibi tahliye davası açılması da mümkündür. Tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye davalarının belirtilmiş olan sürenin sona ermesinden itibaren 1 aylık süre zarfında açılması gerekmektedir.
Kiranın Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Davası
Kiracı kiralamış olduğu taşınmazın kira bedeli ile birlikte aksi belirtilmedikçe yan giderlerini de ödemekle yükümlüdür. Buna aykırı bir davranış kiranın ödenmemesi nedeniyle tahliye davalarının konusunu oluşturabilir.
Kiranın belirlenen sürelerde ödenmemesi halinde konutlar için 10 gün süre içinde, iş yerleri için ise 30 günlük süre içinde kiranın ödenmesi konusunda bildirim yapılmaktadır. Buna rağmen kiranın ödenmemesi halinde kiracı aleyhine doğrudan tahliye talebi ile kira alacakları için icra takibi yapılması mümkün olduğu gibi tahliye davalarının açılması da mümkündür.
10 Yıllık Kira Süresinin Sona Ermesi Nedeniyle Tahliye Davası
Bilindiği üzere kira sözleşmeleri, sözleşme süresinin bitiminden 15 gün önce aksi bildirilmediği sürece aynı şartlar altında bir kira dönemi daha uzamaktadır. Buna rağmen kiraya veren sözleşme süresinin bittiğini ileri sürerek tek taraflı olarak sözleşmeyi sonlandırması mümkün değildir.
Bu durumun istisnası ise 10 yıllık kira süresinin sona ermesidir. Bu durumda kiraya verenin herhangi bir gerekçe bildirme zorunluluğu bulunmamaktadır. Sadece 10 yıllık sürenin dolmasına 3 aylık süre kalması ise kiraya veren durumu kiracıya bildirmekle yükümlüdür. Buna rağmen kiracı taşınmazı tahliye etmemesi halinde 10 yıllık kira süresinin sona ermesi nedeniyle tahliye davası açılabilecektir.
Tahliye Davalarında Diğer Tahliye Nedenleri
Yukarıda da belirttiğimiz gibi kira sözleşmeleri kiraya veren ve kiralayan bir takım hak ve yükümlülükler yükleyen sözleşmelerdir. Bu sözleşmelere aykırılıkların tümü tahliye davalarına konu olabilecek niteliktedir. Örneğin kira sözleşmeleri ile kiracıya “özenle kullanma” ile birlikte “komşulara karşı saygı gösterme” gibi yükümlülüklerde yüklenmektedir. Bu gibi durumlara herhangi bir aykırılık tahliye davasına konu olabilecek davranışlardır.
Tahliye Davası Nerede Açılır?
Tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılmaktadır. Bunun dışında tahliye davalarında yetkili mahkeme genellikle kiracının ikamet etmiş olduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi veya taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili ve görevli mahkemelerin tespitinden sonra ve diğer yasal prosedürlerin tamamlanmasından sonra tahliye davası açılabilmektedir.
